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为什么有人总是在房价大涨后才买房

发布时间:2021-01-22 08:31:02 阅读: 来源:橡胶地垫厂家

吴晓波频道

2017年的一半快要过去了,最近关于“房地产”的文章明显少了下来。

房价上涨,大家有讨论“要不要买”的热情;房价下跌,媒体和大众的注意也会被“房价崩盘”吸引;但如果房价不涨也不跌,原地冰封,一点新闻性也没有,就可能被忽视了。

这一轮的房地产行情,从14年末、15年初开始,期间在多个核心城市之间呈现轮动式“疯涨”。不论是老牌一线京沪深广,新晋的四小龙厦门、合肥、南京、苏州,还是其他二线城市郑州、武汉、杭州,城区房价都在两年时间内大幅、快速上涨,上涨幅度多者超过五成,其余至少也有两三成。

现在,上涨阶段暂时过去,我们可以来做一做复盘了。

1、中国楼市是个政策市

中国的楼市,在很大程度上是一个政策市,这一点相信没有太多人会反对。中国房地产有一个很有名的“夜壶论”,宏观经济不行了,就把房地产从床底拿出来用,用完不需要了,就一脚踢到床底雪藏起来。

换言之,如果有人认为“经济不好的时候,反而房地产行业可能会很好”,这其中也很有几分道理。中国历次房地产调控和涨跌周期,都印证了这一点,这一次也不例外。

2014 年,中国整体经济处在一个下行通道中,GDP的增速,2010年是10.6%,2011年9.5%,2012年7.9%,2013年7.8%,2014年上半年7.4%,连续5年下滑,企业家、学者、领导层,乃至老百姓都忧心忡忡,什么时候是个头呢?有人说6%,有人说5%,还有厉害的,说中国GDP在奔向3%。

同一时间,房地产也到了最低谷。2014 年上半年,中国70个大中城市的住宅价格,不论是新房,还是二手房,大范围出现环比下跌。9月份是临界点,中国70个最有代表性的大中城市中,已经有69个城市的房价在环比下跌。

这意味每个城市的房价,都在一个月一个月地下滑,这个月比上个月低,下个月又比这个月低,只有一个城市例外,勉强持平——厦门,后来它也是涨得最早、最猛的城市。

2、房价什么时候开始涨:国家“让你买”的时候

经济这么差,是时候把房地产从笼子里面放出来了,国家就鼓励你去买房。

贷款的资格有了:2014年9月30日, 央行、银监会发了一份通知,后来俗称“930新政”,叫《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其实它的大概要义,就是调整房贷政策,要求各银行在房贷上,从“认房又认贷”变为“认贷不认房”(二套房的认定标准)。

购房资格有了:2014年下半年,一线城市以外,各个城市陆陆续续放开限购。

贷款的负担降低了:2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,给楼市加了一把猛火——“330新政”:二手房营业税免征限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

至此,一应条件俱全:

所在城市限购,没有买房资格?没关系,我放开限购,让你们买买买。

已经有两套房,没有贷款资格?不要紧,现在是“认贷不认房”,只要没贷款,手上有多少套都不是事。

首付太高?无妨,我给你降。

税费高?没事,我给你免征,二手房只要持有两件,转手免征。

还嫌不够?还有降息呢,2014年11月到2015年,连续6次降息,每个月房贷省上好几百。

一套组合拳下来,房价应声而起,深圳、厦门最先启动,然后北京、上海、合肥、南京、苏州、郑州等陆续跟上,再拓展到其他的二线核心城市。每一个在这些城市生活的人,对此应该能感同身受,因为朋友圈总是不停出现“暴涨”的文章。

3、房地产该回到它该去的地方了

2015年12月中央经济工作会议,强调的是“化解房地产库存”。

由于城市化进程的特点,房地产市场本身出现了明显分化。15年部分城市房价涨,16年一二线城市普涨、大涨,声势虽然很大,对库存最大的三四线城市帮助却有限。

没问题,三四线城市继续慢慢消化库存,一二线城市的房子,应该回到它原来该去的地方了。所谓“没有购买,就没有伤害”,控制价格最好的方式,就是让交易做不成,数量一下来,价格就别想动了。

去年7月,政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”,不久各个前期房价大涨的城市开始密集出台限购、限贷政策。去年国庆短短七天,十几个城市一起出台类似的政策。为此,当时小巴还做过一张表。

8.12  苏州  房贷未结清的,首付比例提升或限贷

9.1  武汉  2套房首付比例提升

9.5  厦门  144㎡以下,本市户籍限购3套,外地户籍限购2套

9.18  杭州  外地户籍限购2套

9.25  南京  本市户籍限购3套,外地户籍限购2套

9.26  苏州  外地户籍在吴江区2套需满1年社保

9.27  杭州  2套房首付比例提升

9.28  苏州  外地户籍在昆山购2套需满1年社保

9.30  北京  无论有无贷款,2套房贷比例均为50%

9.30  天津  外地户籍在市区及武清区限购2套

10.1  成都  部分区域单人只能新购一套房

10.1  郑州  180㎡以下,本市户籍限购3套,外地户籍限购2套

10.2  无锡  外地户籍限购2套,2套首付比例提升

10.2  合肥  市区内,本市户籍限购3套,外地户籍首套需满1年社保限购2套

10.2  济南  本市户籍限购4套,外地户籍限购2套;首付比例提升

10.3  武汉  城区与新区大部分,本地户籍3套限贷,外地户籍2套限贷、3套限购

10.4  苏州  市区、昆山、太仓,外地户籍首套需满1年社保、2套限购,本地户籍限购4套

10.4  深圳  首付比例大幅提升

10.4  广州  本市户籍限购2套,外地户籍首套需社保3年

10.5  厦门  180㎡以下,本市户籍限购3套,外地户籍限购2套

10.6  珠海  144㎡以下,本市户籍限购4套,外地户籍限购2套、首套需1年社保

10.6  东莞  新房限购3套,外地户籍购买2套新房需满1年社保

10.6  福州  城区户籍限购3套,非城区户籍限购2套、首套需1年社保

大家没有私下约好,小巴是不信的。

直到今天,调控也还是一直在加码。原来商住是不限的,现在也限了;原来土地还在招拍挂的,现在招拍挂还有涨停板,涨停之后还有多家开发商竞价,那就比谁的自持比例高;原来利率是下降的,或许现在马上要加回去。总之,一定要把这股势头给压下来才行。

新一轮涨完了嘛,房地产又该回到它该去的地方了。

4、房地产调控标准20年未变

我们往回看20年,中国楼市自1998年以来至少有3轮调控周期,调控的衡量标准其实非常统一,平稳最重要,过热和过冷都不行。

第1轮全国性的房地产调控周期,上半场是1998-2002年。亚洲金融危机后,目标是确立中国经济新引擎,取消了福利房分配,启动房改释放住房消费需求,房贷和土地招拍挂等核心制度确立。

下半场是2003-2007年。这几年是中国经济最好的时候,房价不停上涨,政府连续四五年先后出台调控政策,采取土地供应、信贷结构和开征交易税费等措施,希望抑制过快上涨。

第2轮全国性的房地产调控周期,上半场是2008-2009年。国际金融危机,目标是保增长、避免房地产市场下滑,政策转向刺激住房消费,信贷、保障房供应和税收减免政策,为它保驾护航。

下半场是2010-2013年,房地产市场复苏后,“保增长”和“遏制房价上涨”两者又要开始平衡了,土地供应、税收和信贷调控以外,限购的大招全面祭出。

现在,算是第3轮全国性的房地产调控周期。上半场是2014-2016年,稳增长和去库存目标下,出台4轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨。

下半场,从2016年下半年开始,政策转向“防风险”,策略是长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。

“限购限贷”,我们是看到了,而“长效机制”,我们还要观察。

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